Manuela Julia Martínez Torres, Presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAF Madrid), analiza en esta entrevista concedida a FIMPA la situación de los administradores de fincas y las comunidades de propietarios en lo que respecta al conocimiento, normativa y adecuación de las puertas automáticas. La presidenta evalúa cuáles son las carencias más relevantes, qué responsabilidades ostentan las comunidades y los administradores y cuáles son los retos a afrontar desde el sector de las puertas automáticas.

Desde el punto de vista del administrador de fincas, ¿qué nivel de conocimiento existe en las comunidades de propietarios sobre la obligatoriedad del mantenimiento de las puertas automáticas? En este sentido, ¿qué carencias identifican?

En términos generales, el conocimiento es desigual. Las comunidades de propietarios que han tenido incidencias o inspecciones suelen estar más sensibilizadas, pero en muchas otras aún se desconoce que la puerta automática es un equipo sujeto a normativa específica y mantenimiento obligatorio.

La principal carencia es la falta de información técnica comprensible para el usuario final. A menudo no se distingue entre una simple reparación y un mantenimiento reglamentario, ni se tiene claro que la puerta debe cumplir con los requisitos de seguridad y, en su caso, estar correctamente adecuada al marcado CE, al nuevo Reglamento de Productos de Construcción y a la Directiva de Máquinas. Existe todavía la percepción de que, si la puerta “funciona”, no hay mayor obligación, cuando la normativa va mucho más allá del funcionamiento básico.

 

¿Qué responsabilidades legales asume hoy una comunidad (y su administrador) si una puerta automática no cumple la normativa vigente?

La comunidad de propietarios, como titular de la instalación, es responsable de que esta cumpla la normativa aplicable en materia de seguridad. Si una puerta no está adecuadamente mantenida o no cumple los requisitos técnicos exigibles y se produce un accidente, pueden derivarse responsabilidades civiles e incluso penales.

El administrador de fincas colegiado, por su parte, tiene un deber de diligencia profesional: debe advertir, asesorar y promover que la comunidad adopte las medidas necesarias. Si ha informado correctamente y ha dejado constancia de ello en las actas, su actuación queda respaldada; pero la inacción de la comunidad frente a advertencias técnicas puede generar un riesgo jurídico importante.

 

¿Crees que las comunidades son conscientes de la necesidad de adaptar las puertas antiguas al marcado CE y al nuevo Reglamento de Productos de la Construcción?

En general, no lo suficiente. Existe cierta confusión entre el marcado CE de origen y la obligación de adecuación cuando se realizan modificaciones sustanciales o cuando la puerta carece de los sistemas de seguridad exigibles actualmente.

El nuevo marco europeo refuerza la trazabilidad, la documentación técnica y la responsabilidad de los agentes intervinientes. Muchas puertas instaladas hace años no cumplen los estándares actuales de seguridad (fotocélulas, bordes sensibles, limitación de fuerza, etc.), y es necesario trasladar a las comunidades que la adaptación no es opcional si se quiere garantizar seguridad y cumplimiento normativo.

 

¿Se percibe el mantenimiento de puertas automáticas como una inversión en seguridad o todavía como un gasto?

Todavía, en muchos casos, se percibe como un gasto. Sin embargo, cuando explicamos las implicaciones legales y el riesgo real de accidente entre los propietarios, la visión cambia.

El mantenimiento periódico no solo reduce averías y urgencias, que suelen ser más costosas, sino que minimiza riesgos personales y jurídicos. La clave está en hacer pedagogía y trasladar a los vecinos que estamos hablando de seguridad de las personas, no solo de funcionamiento mecánico.

 

En vuestra experiencia, ¿cuáles son los fallos más habituales en puertas de garaje que generan conflictos o urgencias en las comunidades?

Los problemas más recurrentes suelen estar relacionados con la falta de mantenimiento preventivo, desajustes en los sistemas de seguridad (fotocélulas anuladas o mal alineadas), motores o cuadros de maniobra obsoletos, ausencia de sistemas de detección de obstáculos y manipulaciones por personal no cualificado como son los porteros o conserjes.

Muchas urgencias podrían evitarse con revisiones periódicas realizadas por empresas especializadas y con la documentación técnica correctamente actualizada.

 

¿Están las comunidades demandando soluciones más eficientes energéticamente o conectadas (control de accesos, domótica, etc.)?

Sí, especialmente en edificios de nueva construcción o en comunidades que acometen rehabilitaciones integrales. El interés por sistemas de control de accesos, integración con aplicaciones móviles o soluciones más eficientes energéticamente va en aumento. No obstante, en edificios más antiguos, la prioridad sigue siendo resolver incidencias y adecuarse a la normativa básica antes de invertir en soluciones tecnológicas.

 

¿Qué papel juegan las puertas automáticas en la accesibilidad universal de los edificios?

Son un elemento esencial para la accesibilidad del edificio. Las puertas automáticas facilitan el acceso autónomo de personas con movilidad reducida, mayores, con carritos infantiles o, simplemente, que han tenido un accidente y tienen que ir con muletas o en silla de ruedas. No se trata solo de comodidad, sino de garantizar igualdad de acceso. Una puerta que no abre correctamente o que carece de sistemas adecuados se convierte en una barrera arquitectónica.

 

¿Se están aprovechando al máximo las ayudas a la rehabilitación para renovar accesos y automatismos?

Normalmente, las ayudas se centran en eficiencia energética (mejorar la envolvente en fachadas y cubiertas, sustitución de instalaciones térmicas e incorporación de renovables), y la comunidad no contempla de forma prioritaria la renovación de accesos o automatismos. Sería positivo que, apoyado en la Administración, desde el sector se impulse una mayor difusión de cómo integrar la modernización de puertas automáticas dentro de proyectos integrales de rehabilitación, especialmente cuando afectan a seguridad y accesibilidad.

 

¿Qué retos principales tendremos en materia de seguridad y cumplimiento normativo?

El principal reto sigue siendo la concienciación. La normativa evoluciona, y las comunidades deben entender que las instalaciones comunes no pueden quedarse obsoletas indefinidamente. También será clave mejorar la trazabilidad documental, garantizar que las intervenciones las realicen empresas cualificadas y reforzar la cultura preventiva.

En una jornada que celebramos recientemente, la Dirección General de Economía e Industria de la Comunidad de Madrid presentó los resultados del proyecto nacional de vigilancia de mercado de 2023, que evidencian carencias en relación a la seguridad de uso: el 90% de las puertas inspeccionadas presentaba alguna no conformidad y el 65,4% tenía defectos graves de seguridad. Asimismo, más de la mitad carecía de la documentación técnica obligatoria, como manuales o Declaraciones de Conformidad.

 

¿Qué puede hacer nuestro sector para ayudar más al administrador de fincas en su día a día?

El sector puede facilitar informes claros y comprensibles para trasladar a las juntas de propietarios, incluso apoyar al administrador asistiendo a las mismas; estandarizar la documentación sobre adecuación normativa; ofrecer planes de mantenimiento preventivos rigurosos y aportar asesoramiento.

Como administradores de fincas colegiados necesitamos argumentos técnicos sólidos, pero también claridad y acompañamiento para explicar a los propietarios que la seguridad y el cumplimiento normativo no son opcionales, sino una obligación y una garantía para todos.